「地価が値上がりしそうと思う街」は実際に地価が上昇したのか!?

国土交通省が3月に発表した公示地価では、地価が上がっているところと下がっているところで分かれた動きになった。リクルート住まいカンパニーが、3月に発表した「2016年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング」では「今後、地価が値上がりしそうと思う街（駅）ランキング」を調査している。そこで、ランクインした街（駅）が実際に地価が上がったのか検証してみた。

武蔵小杉、豊洲、品川が2年連続トップ3

まず関東で地価が値上がりしそうと思う駅のランキングは表のとおり。上位10位のうち山手線の駅が4つランクインするなど、都心部の駅が目立つほか、タワーマンションなどの供給が活発化している再開発エリアも上位に入っている。1～3位の顔ぶれは昨年の調査と同じだった。

【表1】今後注目が集まり、地価が値上がりしそうと思う駅ランキング（関東全体／3つの限定回答）。および最寄り地点の公示地価上昇率（出典：ランキングはリクルート住まいカンパニー調べ、公示地価は国土交通省平成28年地価公示より）

1位の武蔵小杉はまさにタワーマンションが林立しつつある街の代表格だ。2014年4月には「ららテラス武蔵小杉」、11月には「グランツリー武蔵小杉」が開業するなど、商業施設の新規オープンも相次いでいる。公示地価のデータはというと、武蔵小杉駅のある川崎市中原区の平均は住宅地が2.0％、商業地が4.1％と高い上昇率になっている。武蔵小杉駅の駅前広場に面する商業地は6.1％上昇した。

タワーマンションの集まる街といえば、2位の豊洲も定番だ。駅周辺の開発は一段落し、今は隣接する新豊洲駅や市場前駅などでマンションや商業施設の建設が進んでいるが、これらも広い意味で豊洲エリアといっていい。公示地価でみると、駅に近い豊洲4丁目の住宅地が8.0％アップと、まだまだ上昇の勢いは衰えていないようだ。さらに駅に近い商業地も3.1％上昇している。

3位の品川はリニア中央新幹線の開業のほか、2020年までの開業が予定されている新駅への期待度が高まっているエリアだ。同じ新駅がらみでは田町が6位、泉岳寺が20位にランクインしている。品川駅に近い港区港南2丁目の商業地は10.2％と2ケタの上昇。田町駅近くの港区芝5丁目の商業地は6.0％アップと、高い上昇率となった。さらに新駅予定地に最も近い港区高輪2丁目の泉岳寺駅最寄りの商業地は15.6％もアップしている。約50年ぶりとなる山手線の新駅開業の経済効果は相当なもののようだ。

立川、渋谷、清澄白河など急上昇した駅は地価も上昇傾向

前回調査から大きくランクアップした駅としては、4位の立川（前回12位）、7位の渋谷（同17位）、11位の清澄白河（同34位）などが挙げられる。立川駅周辺はIKEAなど大型商業施設が集積し、2014年には都心並みの坪単価で注目された駅直結のタワーマンション「プラウドタワー立川」が発売後まもなく完売するなど話題に事欠かない。駅北口の立川市曙町2丁目の商業地は8.9％の上昇だった。

再開発が進む渋谷駅周辺では、閑静な住宅地として知られる渋谷区松濤1丁目の住宅地が2.7％上昇した。また、ブルーボトルコーヒーなど海外発のカフェが相次いでオープンして話題の清澄白河駅近くでは、江東区清澄3丁目の商業地が2.5％のアップだ。

このほか、2015年にららぽーとが開業した海老名が5位、リニア中央新幹線の新駅開設が予定されている橋本が8位と、神奈川県内の街も健闘している。海老名駅の近くでは海老名市中央1丁目の商業地が3.5％の上昇。橋本駅周辺では相模原市緑区橋本3丁目の商業地が6.5％と、実際の地価も上昇傾向が強まっている。

関西は前年に続き梅田がトップ。公示地価の上昇もトップクラス

続いて、関西のランキングを見てみよう。

【表2】今後注目が集まり、地価が値上がりしそうと思う駅ランキング（関西全体／3つの限定回答）。および最寄り地点の公示地価上昇率（出典：ランキングはリクルート住まいカンパニー調べ、公示地価は国土交通省平成28年地価公示より）

1位は前年と変わらず梅田だった。「うめきた2期」の街づくりが動き出し、阪神百貨店の建て替え工事がスタートするなど、再開発による整備が引き続き期待されるエリアだ。公示地価では駅至近の大阪市北区茶屋町の商業地がなんと32.1％アップ。この地点は全国の公示地価で6位の上昇率となっている。ちなみに全国トップは同じ大阪市の中央区心斎橋筋2丁目の商業地で45.1％アップしているが、残念ながら「今後、地価が値上がりしそうな街（駅）ランキング」では心斎橋はトップ10圏外だ。

続いてランキング2位の千里中央では駅隣接地で商業施設とタワーマンションの再開発が進み、北大阪急行の延伸計画もスタートしている。公示地価をみると、駅前広場に面する豊中市新千里東町1丁目の商業地が9.9％の上昇、駅北西に位置する同新千里西町2丁目の住宅地が2.3％の上昇となっている。

このほか、3位の万博記念公園では複合型商業施設EXPOCITYが昨年11月にオープン、6位の塚口では駅前再開発のZUTTOCITYが進行中、7位の神戸三宮では再整備に向けた取り組みが始まるなど、開発が進んで注目度がアップしている街がランクインしている。公示地価で確認すると、阪急塚口駅近くの尼崎市南塚口2丁目の商業地が1.2％アップ、神戸三宮に近い神戸市中央区三宮町1丁目の商業地が12.9％アップした。万博記念公園は最寄り地点で公示地価の調査が行われておらず、地価の動きは確認できなかった。

こうしてみると、ランキングの上位に上がった街では、実際に地価が軒並みアップしていることが分かる。三大都市圏では住宅地・商業地とも公示地価が平均で上昇しているが、上昇率の平均は住宅地が0.5％、商業地が2.9％なので、ここで紹介した街の多くは平均より高い上昇率だ。「今後、地価が値上がりしそうな街（駅）ランキング」の調査は、地価の専門家ではない一般の男女にアンケート調査で聞いたものだが、一般の人の地価に対する感覚も、なかなか鋭いものがあるようだ。●参考

・2016年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関東版（リクルート住まいカンパニー）

・2016年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関西版（リクルート住まいカンパニー）

・土地総合情報ライブラリー（国土交通省）
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