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新築マンションの購入は「ババ抜き」との説

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 マイナス金利導入により、マイホーム購入の機運は高まっているが、その一方で「傾斜マンション問題」発覚もあり、日本人の“新築信仰”は揺らぎつつある。このたび『新築マンションは買ってはいけない!!』(洋泉社)を上梓した住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、新築マンション購入に潜むリスクを解説する。

 * * *
 日本人は「新築」が大好きだ。

 住宅は何世代にもわたって継承していく、というのが欧米では常識。しかし、日本では長らく「家を建ててこそ一人前」というのが当たり前の価値観だった。

 地震が多くて夏は高温多湿な日本には、石やレンガ造りの建物はそぐわなかった。だから主に「紙と木」で造られてきた日本家屋。江戸時代は度々大火事にあったので、家づくりにはできるだけお金をかけない安普請が主流になった。それでも新築は気持ちがいいので、江戸時代から人々は少しお金ができると誰もが家を建てたがった。

 しかし、今の東京の住宅は日本の伝統的な木造建築ではなくマンションが主流だ。鉄筋コンクリート造の建物は、100年程度の耐久性があると考えられている。普通に考えれば、築20年程度はまだ「新しい」はず。それでも、多くの人は中古ではなく新築マンションに住みたがる。

 2013年に行われた総務省の調査では、日本全国で13%超の住宅が空家になっている。理論的に日本はもう、新築住宅を作る必要はない。しかし、新築住宅は年間100万戸近く作られている。そして大都市圏で建設される新築住宅は、大半が鉄筋コンクリート造のマンションだ。

 だから、都会に住む若い人が「家を買う」となると、新築マンションを真っ先に考える。中古は「予算がないから」といった、消極的な理由で選ばれる場合が多い。

 しかし、新築マンションの購入は、中古に比べて大きなリスクが潜んでいる。まず、欠陥マンションを購入してしまうリスク。

 昨年は「パークシティLaLa横浜」という三井不動産レジデンシャルが分譲したマンションの傾斜が大きな話題となった。売主側は傾斜していない住棟も含めて全棟建替えを提案しているが、実現までのハードルは高く、期間も長い。その間、住民たちは心身ともに不安にさいなまれる。

 最近、同じく横浜市内で住友不動産が分譲したマンションが、やはり杭の支持基盤への未達で全棟建替えの提案があったことが報道されている。また、東京都の文京区では建築確認のミスによって引き渡し直前のマンションが、手付金倍返しによる契約解除と報道された。

 建築は人間がやることなので、必ずミスが起こる。あるいは、意図的な手抜き工事も横行する。マンション建築の現場は、下請け構造があまりにも重層複雑化していて、隅々にまで目が行き届いていない。欠陥マンションはこれからも現れるだろう。

 そして、これらの報道された欠陥マンション事件は氷山の一角に過ぎない。実は、その向こうには多量の欠陥建築マンションが存在する。多くは管理組合とデベロッパーの和解で補修工事が行われたり、あるいは購入者側が泣き寝入りしている。

 ほとんどの欠陥マンションでは、そうであることを報道されると資産価値に悪い影響があると考えて、メディアで報道されることを避ける。それをいいことに、デベロッパー側は費用負担や責任を逃れようとする。

 新築マンションを購入することは、ある意味で「ババ抜き」と同じ。「ババ」は100枚に1枚か2枚は必ず潜んでいるのだ。

 次は健康リスク。日本人は有史以来、ずっと低層の木造住宅に住んできた。コンクリートの壁に囲まれた高層建築のマンションに本格的に暮らし始めたのは、高々この半世紀。そこにどういう健康リスクが潜んでいるのか、まだ実証されていない。

 例えば、コンクリート製のゲージでは、木製や金属製に比べてマウスの死亡率が異様に高い、という実験結果がある。また、コンクリート製の教室では、木造に比べて小学生のインフルエンザ罹患率が高い。さらに、高層住宅では妊婦の流産率が高まるという実証データもある。

 イギリスなどのヨーロッパ先進国では、可能な限り高層住宅での子育てを避けている。しかし、日本では若い子育てカップルが何のリスクも考えずにタワーマンションを購入する。

 そこで、どのような健康リスクを抱え込んでいるのか、正確なデータはない。また国土交通省や厚生労働省は高層かつ鉄筋コンクリート造のマンションが人間の健康にどのような影響を与えているのか、本格的に調査・研究しようとはしない。

「隣人リスク」もある。マンションは「集合」住宅である。上下左右に4つの隣人を持つことになる。彼らが自分にとってすべて「良き隣人」である確率はどれくらいだろう?

 隣人とトラブルになった場合、賃貸住宅なら引越せば100%問題は解消できる。しかし、大金を払って購入した分譲マンションの場合は、何かと複雑な問題が生じる。そこにかかる費用もかなりのものだ。

 この他にも、「資産価値が下がる」、「廃墟になる」などの、購入することによって生じるいくつかのリスクがある。多くの人は、そういったリスクを考えずに「新築がいい」という日本人特有の価値観で新築マンションを購入する。

 もちろん、新築の良さもある。今まで誰も住んでいないマンションに住むのは気分のいいことだろう。しかし新築であるが故のリスクは厳然と存在する。そのことに、もっと多くの人が気づくべきである。

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