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相続で揉めないために 不動産の「新しい売り方」

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 最近、メディアの報道などで目にすることも増えた「空き家」というワード。
 「自分には関係のない話」に思えるかもしれないが、親の逝去などにより、あなたが「空き家」を相続するという事態は、いつ起きてもおかしくない。

 『空き家は2018年までに手放しなさい』(SBクリエイティブ/刊)の著者である沖有人さんは、不動産コンサルタントとしてこれまでに多数の不動産投資に関わってきた経験にもとづき、「空き家の処理の仕方」「処理すべきタイミング」などについて解説している。
 もう誰にとっても他人事ではない「空き家問題」について私たちはどう向き合うべきなのか話を聞いた。今回はその前編である。

――まずは本書の執筆動機からお聞かせ願えますか。

沖:最近、社会問題化している「空き家問題」に対して、何かしらのソリューションを示すことができればと思い執筆しました。特に、総務省による最新の「住宅・土地統計調査」(2013年度)で、空き家の数が820万戸にものぼることがわかったのは大きなきっかけでしたね。

――沖さん自身、クライアントから空き家に関する悩みを持ちかけられることはありますか?

沖:あります。本のなかでも紹介しましたが、最近、「実家の空き家をどうすればいいか」という類の質問をいただく機会が増えました。
たとえば、「今、遠く離れた田舎にある実家には誰も住んでいない。定年を迎え、子どもも巣立って、マイホームでさえ持て余している。できれば手放して、夫婦二人で駅近くのマンションに引っ越したいと思っている」というシニア世代からの相談。
定期的に空き家の換気に行けば、自分が幼かったころの記憶が蘇りノスタルジーを感じる。その一方で、このまま実家を手放さずにいれば、固定資産税と都市計画税とをあわせて、毎年およそ30万円もの税金を払い続けなければいけない。こうした状況のなかで「実家を手放すべきかどうか」に頭を悩ませている人は少なくないのです。

――「実家に愛着があるがゆえに、なかなか手放せない」という話は、誰にでも起こり得る話だと感じます。

沖:冗談のような話ですが、私自身も以前、親から「実家に住んでもらえないか」といわれ、頭を抱えたことがありました(笑)。私にしてみれば、結婚してすでに20年近く経つわけだし、いまさら実家に戻ったところで、自分たちのライフスタイルにフィットするとは思えない。親側の都合で「家をあげる」と言われても困るわけです。

――日本人の特性なのかは分かりませんが、沖さんの親御さんのように、私たちはつい「いったん手にした家や土地は、後生大事にしなければならない」という考えにとらわれてしまいがちです。

沖:拙著『マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく』(朝日新聞出版/刊)にも書かせていただいたのですが、私は以前から「人にとっての家は、ヤドカリにとっての貝のようなものだ」と思ってきました。
もう「終の住処」などという考えは捨てたほうがいい。高度経済成長期に比べて、これだけライフスタイルや家族の形も変化しているわけですから、ヤドカリが身体の成長に合わせて貝を着替えるように、人間もその時々のライフステージに合わせて住みかえたほうがいいというのが私の考えです。
このような意識がもっと浸透すれば、新たに家を建てる前にどうすべきかを考える習慣が身につき、結果として空き家に悩む人も減っていくのではと思っています。

――「住みかえる」ということは、自ずと不動産を「売る」場面も増えてくると思うのですが、「ダメな売り方」の例を教えてください。

沖: 地主さんが土地を相続することになって、慌てて売るケースですね。全部が全部とは言いませんが、地主の方のなかには「土地は持っているが、現金は持っていない」という方が少なくありません。
その上、相続が発生すると、その後10か月以内に相続税の申告・納税をしなければならない。四十九日を過ぎる前に不動産取引をするのは縁起でもない等と考えると、実質8か月で納税資金を用意しなければならない。
そういう状況のなかで慌てて不動産を売り、結果として、かなり悪い条件を飲まざるを得なくなるというケースは少なくありません。

――今、沖さんがお話してくださった例は、地主さんに限らず、これから資産の相続を控えている、あらゆる方にとって他人事ではないように思います。資産を相続して慌てて売ってしまったために「損をする」こと自体も問題ですが、それ以上に、損をしたことで、相続人同士で揉め事が起こってしまうのは避けたいですね。

沖:おっしゃるとおりで、そういった揉め事を避けるためにはひと工夫が必要です。キーワードは納得感。当事者間で不動産を売却するまでのプロセスを共有し、「この値段なら仕方ないよね」とお互いに納得できるような状態へ持っていくことがとても重要です。
詳しい手順は本書に書かせていただきましたが、まずは不動産業者をうまく使って、空き家なり土地なりを購入してくれそうなマンションや戸建ての開発事業者を100社ほど見つけましょう。そして、そこから候補の開発事業者を数社に絞り、あとは我々が運営しているサイト「スタイルランド」のように、購入希望者に入札額を競わせ、それをリアルタイムで見られる仕組みを使いましょう。
従来の不動産取引にそのまま「乗っかって」しまうと、不透明な部分が多すぎます。その結果、よく分からないうちに勝手に売れてしまう。これだと、低い価格で売れてしまったときに「損をした」という感触だけが残り、「なぜ損をしてしまったのか」は一切、見えてきません。すると、「あんな業者じゃなくて、私の知り合いに依頼すべきだった」等と言う人が出始め、ドロ沼にはまっていってしまう。こうした事態を避けるためにも、不動産の売却プロセスの情報を、当事者間でできるだけオープンにし、共有していくことが重要なのです。

(後編へ続く)


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