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「不動産流通」の改革には行政・民間に加え消費者の意識改革も

「不動産流通」の改革には行政・民間に加え消費者の意識改革も

欧米諸国の7~9割に比べ、わが国では約15%にすぎない中古住宅流通シェア。その一方で、住宅を所有していても評価されるのは土地だけで、資産としての住宅は不当に低く評価されている。成熟社会を迎えたわが国では、住宅を長く利用し、資産として適正に流通させることが求められている。そのためには、不動産流通の改革が急務だという。不動産学者で、国の不動産行政の審議会委員なども務める清水千弘氏にお話しを聞いた。清水千弘氏(シンガポール国立大学不動産研究センター教授)
1967年岐阜県大垣市に生まれる。東京工業大学理工学研究科博士課程中退。東京大学博士(環境学)。専門は、指数理論・不動産経済学。株式会社リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学経済学部教授等を経て現職。マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員、ブリティッシュコロンビア大学経済学部客員教授等を兼務する。国土交通省社会資本整備審議会都市計画検討小委員会、都市マネジメント部会専門委員等を務める30年で無価値に、取り壊される住宅。失われる国民の資産

清水氏は、国の審議会などで意見を述べるほか、有志の民間事業者をメンバーとした研究会を主宰するなどして積極的に発言を行ってきた。2015年11月には、清水氏自身が座長を務める住宅新産業研究会から「透明で中立的な不動産流通市場の条件」という提言を発表した。

清水氏は、提言を発表した背景について「日本では、住宅が国民の資産として適正に形成されてきませんでした。建物は古くなると、不動産取引上は無価値とみなされたり、30年程で建て替えられて経済的価値が消滅していました。これからは人口減少・高齢化に伴って社会全体がダウンサイジングしていくことで、空き家の増加や放置などの課題を抱えています」と説明する。

【画像1】日本の住宅資産額は累積住宅投資額に比べ500兆円以上少なくなっているといわれている(出典:国土交通省「中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え円滑化に向けた取組について」より抜粋転載)

【画像1】日本の住宅資産額は累積住宅投資額に比べ500兆円以上少なくなっているといわれている(出典:国土交通省「中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え円滑化に向けた取組について」より抜粋転載)

こうした状況に対して「これからは、住宅の利用価値をいかに長く存続させるか。そして、住宅の資産価値を高めていくような社会を形成することが求められています」と語る。

「2009年からはじめられた長期優良住宅制度に代表されるように、近年は長寿命で質の高い住宅がつくられるようになっています。こうした住宅は、一家族・一世代で使い切り取り壊すのではなく、中古住宅市場で適正に評価され流通することが求められます」と、国民経済や住宅ストックの観点から、従来の不動産の価値観や生活者の意識改革を図る必要性ついて説明する。そのためには、きちんと中古住宅が評価され取引されるような流通市場を形成していくことが必要だという。

【画像2】日本の中古住宅流通のシェアは14.7%と欧米に比べて少ない(出典:国土交通省「中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え円滑化に向けた取組について」より抜粋転載)

【画像2】日本の中古住宅流通のシェアは14.7%と欧米に比べて少ない(出典:国土交通省「中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え円滑化に向けた取組について」より抜粋転載)中立的な住宅市場をつくり住宅を社会資源に

清水氏は「まずは、中古住宅市場の正常化が急務である」と強調する。その正常化の試みが、2016年1月、不動産流通システムにおける情報公開として実施されている。
(詳しくは山本久美子氏の記事「中古住宅の売り手・買い手に朗報、不動産情報システムに新機能」を参照)

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