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リフォーム・リノベーションで使えるローン、注意点は?

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中古住宅をリノベーションして買ったり、住んでいる家をリフォームするのにローンを利用する人が増えている。でもリフォームローンは一般的な住宅ローンと勝手が異なるところもある。どんなローンが使えるのか、使うときの注意点なども考えてみよう。
中古住宅の購入価格とリノベ工事費を一体で借りられる

5年ぐらい前まで、リフォームローンというと住宅に抵当権を設定しない無担保ローンで金利も4~5%と高めなのが一般的だった。だが、このところリフォーム需要が増えたこともあり、事情がだいぶ変わってきたようだ。

特に顕著なのが中古を買ってリノベーションするケースだ。以前は中古住宅の購入とリノベーションは別モノという考え方が業界で根強く、まず住宅ローンを組んで中古住宅を買い、リフォームローンは入居してからというダンドリが通常だった。そのため資金に余裕がないとリノベーションできなかったり、リノベーションするために中古住宅の予算を削ったりするケースが多かったのだ。

だが最近ではリノベーションを専門に手がける会社が増えてきたこともあり、中古住宅の購入とリノベーションを同時にできる環境が整ってきた。その場合、中古の住宅ローンとリフォームローンを一体化させて同じ銀行でまとめて借りる形となる。金利も住宅ローンと同じなので、今なら1%未満の超低金利で借りられることが多い。

ただし、リフォーム工事分として借りられる金額については銀行により対応が異なるようだ。中古住宅価格に加えてリフォーム工事費も100%まで借りられる銀行もあるが、「工事費は中古物件価格の20%まで」などと制約が付くケースも。このあたりはリノベーションを依頼する会社によっても異なる場合があるので、事前相談のときに確認しておこう。浴室に手すりを付ければフラット35Sが使えるケースも

銀行ローンの動きに合わせるように、フラット35もリフォーム工事費を合わせて借りられる「フラット35(リフォーム一体型)」という商品を打ち出した。通常のフラット35は借入額が住宅価格の9割を超えると借入額全体の金利が上がるが、リフォーム一体型の借入額が「住宅価格+リフォーム工事費」の9割以下であれば「融資率9割以下」の金利で借りられるというものだ。

またリフォーム前の住宅がフラット35の融資基準を満たしていなくても、リフォーム後に基準を満たせばリフォーム一体型を利用できる。当初金利が0.6%引き下げられるフラット35Sについても、リフォーム後に基準を満たせばOKだ。例えばマンションの場合はリフォームで浴室に手すりを付ければ、フラット35Sを利用できるケースもある。

ただし、このリフォーム一体型は既存住宅売買瑕疵保険への加入が原則となったり、現行の耐震基準を満たすことが要件になる点に注意が必要だ。特に耐震基準は1981年6月以降に建築確認を受けていれば問題ないが、それ以前の場合はマンション全体の耐震補修が必要な場合が多く、利用が難しくなる。

また、フラット35を扱っている金融機関でも、リフォーム一体型は扱っていない場合もあるので、金融機関やリノベーション会社に確認が必要だ。自宅のリフォームでは容積率オーバーに要注意

一方、今住んでいる自宅をリフォームする場合は、自宅に新たに抵当権を設定して住宅ローンとして工事費を借り入れれば、低金利のローンが利用できる。住宅ローンの返済が終わっていれば問題ないが、ローンが残っている場合は返済が進んでいて残高が少なくなっているかなどがチェックされる。今の住宅ローンと返済が二重になるので、それでもきちんと返済できるかが問われる。

金融機関は最初に住宅ローンを借りたところで再び借りれば相談しやすいだろう。ただし、最近は住宅ローンの借り換えに力を入れている銀行が多いので、むしろもともと借りている住宅ローンの借り換えとリフォームのローンを合わせて別の銀行に相談したほうが有利な金利で借りられる可能性もある。手間はかかるが、複数の銀行に相談してみてもいいだろう。

ただしここでも耐震基準や建築基準法に適合しない場合は注意が必要だ。特に20年ほど前までは建ぺい率や容積率の審査が緩かったが、今は厳しくなっている。建売住宅などで買ったときは容積率などが多少オーバーしていても住宅ローンが借りられたが、新たなローンが借りられないといったケースも考えられるのだ。無担保ローンは低金利で諸費用が安上がり

その場合でも、まだあきらめるのは早い。無担保のリフォームローンという手がある。以前は無担保ローンの金利が高かったが、最近はこちらも金利低下が進んでおり、1%そこそこで借りられるケースもある。また返済期間が10年程度というローンもあるが、20年ぐらいまで借りられる場合も少なくない。

無担保ローンなら住宅が建築基準法に適合していなくても借りられる場合が多い。また抵当権を設定しないのでその分の登録免許税や司法書士手数料などがかからず、有担保に比べて諸費用が安上がりだ。多少金利が高くても、トータルでは負担がそれほど変わらない場合もあるだろう。無担保でも返済期間が10年以上であれば、住宅ローン控除で所得税などの還付を受けられる。

ただ、無担保ローンはリフォーム会社やリノベーション会社の提携ローンになるケースが一般的だ。その意味からも、リフォーム・リノベーションをする場合は資金繰りも含めて依頼先を選ぶことが重要になるだろう。
元記事URL http://suumo.jp/journal/2015/10/27/99627/

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