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マンションの管理に住人以外を入れる「第三者管理方式」とは

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平成25年度で、総戸数600万戸を超えた分譲マンション。仮に各住戸2人暮らしとして1200万人もの人が暮らしていることになる。「一戸建て」が住まいの最終目標だったのが、最近では郊外の一戸建てから都心のマンションへ移り住む高齢者の例も多く、終の棲家として、分譲マンションに注目が集まってきている。
ただ、マンション管理の主体はあくまで区分所有者である所有者自身。増加に伴い、管理上の難しさも浮き彫りになってきている。そこで2回にわたり昨今話題となっているマンション管理の問題に触れてみたい。
人もマンションも一緒に年をとる「ダブル高齢化」など、問題は山積み

世界遺産に認定されて話題になっている長崎県の「軍艦島」だが、現在老朽化が進んで危険な状態になっているという。人が住まず、適切な修繕がされない、将来「老朽化マンション」が辿る、一つの姿を現していると言えるだろう。

また築年数が経っていても、管理がきちんとされ、住民が愛情を持って住んでいるマンションは、新築のマンションとはまた異なった魅力を持っている。そんなマンションを訪れると、身が引き締まるような緊張感と居心地のよいリラックス感が見事に両立している。ごみ置き場は、決まって美しく整えられ、共用廊下なども掃除が行き届き、清々しい空気が流れている。

現在、新耐震基準以前に建てられたマンションは全国で100万戸超、マンションの老朽化が進んでいる現状だ。加えて住民も少子高齢化が進んでいる。この「ダブル高齢化」がマンション管理にも大きく影響を与えている。また賃貸人の増加や空室も問題になりつつある。

老朽化による配管や水まわり、耐震性についての建物自体に対する不安。管理費や修繕積立金の未徴収問題。管理組合に修繕計画がない、あるいは知識不足。そもそも居住者の高齢化、空室の増加、賃貸化で管理組合の役員のなり手がいない。総会出席者が少なく、特定の住民の負荷が大きい。中には特定の役員による不正が長く続けられている等々、さまざまな悪循環で管理組合が機能していない例もある。

今後、築年数が経ったマンションが増えていくにつれ、管理組合の運営がうまくいっているかどうかで、マンションの住み心地や資産価値は大きな差となっていくだろう。マンション管理の問題を解決すべく、標準ガイドラインの変更を検討中

同じ屋根の下で、他人同士が生活するマンションには、それぞれの区分所有者間の意思決定の違い、複雑な権利関係、ライフスタイルの違いなど、多くの課題がある。そのために「区分所有法」という法律に加えて、「管理規約」というものを作成するよう指導されている。

「マンションの標準管理規約」とは、区分所有建物を管理組合が管理・利用していくために定めた規約のガイドライン。国土交通省が作成し、普及を図ってきた。標準モデルなので義務付けられているわけではないが、マンション管理での法的トラブルなどを避けるための指針とはなっている。

今までに数回の改正が行われている「マンションの標準管理規約」、今年3月27日にも、国土交通省の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」(座長・福井秀夫政策研究大学院大学教授)が報告書案をまとめている。いくつかの改正点があげられているが上記のような問題点を抱えるマンション管理の解決策として、管理組合の役員に、区分所有者以外の外部の専門家が就任する「第三者管理」の導入が検討されている。

しかし、そのためには適正な業務遂行を図るための管理者の要件をどうするか。例えば管理会社に依頼した場合は、管理組合との利益相反はどう考えるのか(例えば、住民側はなるべくいいモノ・サービスを安く提供して欲しいと思うが、管理会社としては売上も大事など、両者の利益は相反するものとなる)。また管理者の業務範囲等の明確化と業務内容の適正な遂行をしっかりさせる必要がある。さらに誰が第三者管理者に対する監視機能を持つか、あるいは組合の財産の安全は保たれるか、という問題も取り沙汰されている。「第三者管理方式」はあくまでもセーフティネット、まず区分所有者への啓蒙や周知が必要では

以上が、検討会で議論されている内容だが、ここからはマンション管理者への取材や自身の管理組合活動などの知識・経験から意見を述べてみたい。

確かに機能不全となっているマンションには、専門知識のあるプロが管理のサポートに加わる必要はあるだろう。ただ、そもそも問題点が山積みになっているマンションに、第三者に支払う費用があるのかどうか。国や自治体が補助金を出すのか。あるいは自治体の担当者がボランティアのように参加するのか。等々、しくみを考えて行かないと実際はうまくいなかないのではないだろうか。

また、管理組合は第三者管理や顧問契約を採用するにしても、組合運営をしっかり監査出来る体制と、情報公開等の透明性が必要だ。そのためにも広報がまず第一歩。第三者が加わるとしても、まず区分所有者1人1人の啓蒙や教育からスタートするべきではないだろうか。

加えて新築分譲時に分譲事業者が管理について十分な説明を行うことは重要だろう。今後は、分譲事業者からの周知に限らず、国や自治体による購入予定者のためのガイドラインやセミナーがあってもよいのではないか。転入の際に手渡す自治体の案内に加えて「管理組合運営の冊子」をわたす、あるいは自治体の施設を活かしたセミナーに「分譲マンション購入の心得」の開催を加える等々が考えられる。「分譲マンションを購入すること=管理組合の一員となること」という意識を持たせることが大切だ。ひいては自分たちの資産を維持するというメリットを周知することになる。

マンションの管理は、当事者である区分所有者が主体となって管理していくことが基本であり、それがマンション管理適正化法の趣旨でもあるはずだ。第三者管理方式は、あくまでさまざまな努力をした後のセーフティネットのようなものであると考えたい。●参考
マンションの新たな管理ルールに関する検討会についてマンションの管理に住人以外を入れる「第三者管理方式」とは
マンション管理から「コミュニティ形成」の項目が外される?
元記事URL http://suumo.jp/journal/2015/07/14/93954/

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