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マンションの管理に住人以外を入れる「第三者管理方式」とは

マンションの管理で、今起こっている問題点とは?

平成25年度で、総戸数600万戸を超えた分譲マンション。仮に各住戸2人暮らしとして1200万人もの人が暮らしていることになる。「一戸建て」が住まいの最終目標だったのが、最近では郊外の一戸建てから都心のマンションへ移り住む高齢者の例も多く、終の棲家として、分譲マンションに注目が集まってきている。
ただ、マンション管理の主体はあくまで区分所有者である所有者自身。増加に伴い、管理上の難しさも浮き彫りになってきている。そこで2回にわたり昨今話題となっているマンション管理の問題に触れてみたい。
人もマンションも一緒に年をとる「ダブル高齢化」など、問題は山積み

世界遺産に認定されて話題になっている長崎県の「軍艦島」だが、現在老朽化が進んで危険な状態になっているという。人が住まず、適切な修繕がされない、将来「老朽化マンション」が辿る、一つの姿を現していると言えるだろう。

また築年数が経っていても、管理がきちんとされ、住民が愛情を持って住んでいるマンションは、新築のマンションとはまた異なった魅力を持っている。そんなマンションを訪れると、身が引き締まるような緊張感と居心地のよいリラックス感が見事に両立している。ごみ置き場は、決まって美しく整えられ、共用廊下なども掃除が行き届き、清々しい空気が流れている。

現在、新耐震基準以前に建てられたマンションは全国で100万戸超、マンションの老朽化が進んでいる現状だ。加えて住民も少子高齢化が進んでいる。この「ダブル高齢化」がマンション管理にも大きく影響を与えている。また賃貸人の増加や空室も問題になりつつある。

老朽化による配管や水まわり、耐震性についての建物自体に対する不安。管理費や修繕積立金の未徴収問題。管理組合に修繕計画がない、あるいは知識不足。そもそも居住者の高齢化、空室の増加、賃貸化で管理組合の役員のなり手がいない。総会出席者が少なく、特定の住民の負荷が大きい。中には特定の役員による不正が長く続けられている等々、さまざまな悪循環で管理組合が機能していない例もある。

今後、築年数が経ったマンションが増えていくにつれ、管理組合の運営がうまくいっているかどうかで、マンションの住み心地や資産価値は大きな差となっていくだろう。マンション管理の問題を解決すべく、標準ガイドラインの変更を検討中

同じ屋根の下で、他人同士が生活するマンションには、それぞれの区分所有者間の意思決定の違い、複雑な権利関係、ライフスタイルの違いなど、多くの課題がある。そのために「区分所有法」という法律に加えて、「管理規約」というものを作成するよう指導されている。

「マンションの標準管理規約」とは、区分所有建物を管理組合が管理・利用していくために定めた規約のガイドライン。国土交通省が作成し、普及を図ってきた。標準モデルなので義務付けられているわけではないが、マンション管理での法的トラブルなどを避けるための指針とはなっている。

今までに数回の改正が行われている「マンションの標準管理規約」、今年3月27日にも、国土交通省の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」(座長・福井秀夫政策研究大学院大学教授)が報告書案をまとめている。いくつかの改正点があげられているが上記のような問題点を抱えるマンション管理の解決策として、管理組合の役員に、区分所有者以外の外部の専門家が就任する「第三者管理」の導入が検討されている。

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