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タワーマンション低層階の購入 眺望に替わるメリットもある

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 タレントの島崎和歌子さんがテレビのバラエティー番組(7月3日放送「ビートたけしのいかがなもの会」/テレビ朝日系列)に出演した際の発言が物議を醸している。

「私の友達夫婦がすごく高いタワーマンションの3階に住んでるの。ふつう、タワーマンションだったらエレベーターで上がるけど、3階だから階段で上がるの(笑)」

 放送後、ネット上では〈2階や3階の住人に失礼だろ〉〈脳内がまだバブル時代〉などと批判が相次いだが、タワーマンションの低層階に住むメリットはないのだろうか。『やってはいけないマンション選び』の著者である住宅ジャーナリストの榊淳司氏が解説する。

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 タワーマンションの住民には心理的なヒエラルキーがある、というのはよく言われることだ。タワーマンションとは20階以上の超高層集合住宅のこと。最近では50階や60階も珍しくなくなった。その魅力は何といっても眺望である。

 そんなタワーマンションの低層階に住むのは何の意味があるのか、という議論はあって当然。島崎さんは「レインボーブリッジが見えるロケーションなのに、ベランダに出たら何も見えない。でも『設備は他の階と一緒だから』と言って住んでるの(笑)」と発言したそうだ。

 新築分譲で販売されるタワーマンションの場合、低層階と高層階では大きな価格差がある。低層階は高層階に比べて坪単価で3割以上割安になるケースも多い。しかし、その「格差」によって高層階の区分所有者が低層階の住民を蔑むこともあるそうだ。逆に低層階の区分所有者は高層階住民にコンプレックスを抱くかもしれない。

 住民同士、普段は交流がないがエレベーター内の視線や、幼稚園や小学校の「ママ友」社会にはそういう「格差」が存在する、と言う話を聞く。共用施設のスポーツジムなどで知り合った住民に「何階にお住まいですか?」と聞かれることもありそうだ。

 では、実際にそういった格差の裏付けはあるのだろうか?

 まず、タワータイプは通常の板状型マンションに比べてランニングコストが高い。ザックリいうと、管理費や修繕積立金が約1.5倍なのが普通。マンションの管理費や修繕積立金は主に共用部分の維持管理コストである。

 たとえば、エレベーター。低層階の居住者は高層階の住民に比べてエレベーターでの移動距離や使用頻度がかなり少ないはずだ。しかし、管理費や修繕積立金は住戸の専有面積割合で課せられているケースがほとんど。いってみれば、あまり使っていないエレベーターの保守点検費用を高層階の区分所有者と同じ割合で負担させられている。不公平といえば不公平だ。

 中古として売却する場合、高層階なら眺望が大きなメリットになる。「レインボーブリッジが見える」、「晴れた朝には富士山を拝める」というのは大きな魅力だろう。低層階ではそれが望めない。それでいて、ランニングコストは板状型マンションよりも割高。これが売却には不利に働く。

 しかし、メリットもある。何よりも、購入価格が高層階住戸に比べて割安である。これが大きい。

 一般に、タワーマンションは数百戸規模であることが多い。共用施設が充実している。ゲストルームやパーティルームは当たり前。スポーツジムやプール、温浴施設などが設けられている場合もある。

 これらの共用施設は、居住者なら誰でも利用できる。低層階の区分所有者は高層階よりも割安で住戸を購入しているにも関わらず、共有施設の利用は平等。この特典は大きい。

 また、低層階は新築時の分譲価格が割安に設定されているので、中古で売却する際の下落率が低くなる傾向になる。今のように東京都心のマンション価格が高騰している場合、買値よりも高く売れる確率も高まる。つまり、高層階に比べると資産価値下落のリスクが低い上に、キャピタルゲインを得られる可能性が高い。

 ある大手ディベロッパーの内部文書に、「タワーマンションを好む人種は見栄っ張りだ」と明解に書かれていた。街を「見下ろす」ことで快感を得るタイプが多いのかもしれない。しかし、タワーマンションの高層階に住むメリットは、その「眺望」と豪華な「共用施設」くらいだ。地面よりも高いところに住むことで得られるメリットよりもデメリットが多いかもしれない。

 健康面でのデメリットを強調する学者もいる。高層階住民にアレルギーや高血圧、流産の確率が高いというデータもある。ヨーロッパには高層住宅を法律で禁止している国もある。アメリカでもニューヨークなどの大都市の中心部にしか存在しない。

 ところが、日本では東京や大阪の郊外エリアだけではなく、地方都市にまでタワーマンションが建てられている。日本人のタワーマンション好きを象徴している光景だ。

 そもそも、タワーマンションというものは限られた土地にできるだけ多くの人々に住んでもらうために生まれてきた住宅の様式ではなかろうか。それが、今では区分所有者の経済的ステイタスを象徴する存在になっている。

 島崎さんの今回の「タワーマンションの低層階に住むのは……だ」的な発言も、そういう現代日本人の価値観を象徴するものではなかろうか。

 住まいとは本来、住む人の暮らしや安全を守るものであって、虚栄心で選ぶものではない。また、自宅のタワーマンションからの眺めは数カ月も暮らせば飽きるだろう。「高層階に住んでいる自分はエライ」と思う感覚や、あるいはその逆のコンプレックスも健全とは思えない。

 ただ、私はタワーマンション購入を相談されたらいつもこういう。

「できれば20階以上の眺めのいい住戸を選ぶべきですね。その方が売りやすく、貸しやすいですから」

 マンションの資産価値とはケインズの「株式投資は美人投票だ」という理論と似ている。「他人が良いと思うものを買う」というセオリーが当てはまるためだ。


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