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タワーマンションの大規模修繕、一般的なマンションとどう違う?

タワーマンションの大規模修繕、一般的なマンションとどう違う?

2015年は、タワーマンションの大規模修繕工事に関する節目になるという。
そもそも、タワーマンションの大規模修繕工事というのは、一般の大規模修繕工事とどこが違うのだろう? 足場はどうするのか、費用は高いのか、いろいろ気になる点を取材した。
2015年はタワーマンションの大規模修繕工事が急増する節目

一般的にタワーマンションとは、20階建て以上(地上60m以上)の超高層マンションをいう。
タワーマンションは2000年ごろから供給が増加し、2003年に急増した。2015年は、大規模修繕工事の一般的な周期の12年目に当たるため、大規模修繕工事の計画策定や実施をする時期に入っている。そのため、2015年が大きな節目になるというのだ。

筆者の住むマンションは8階建ての一般的なマンションだが、最近第1回目の大規模修繕を終えたところだ。外壁躯体の補修、塗装、防水、建具・建築金物の修繕、クリーニングなどが行われた。建物の周囲に足場を組んで、養生シートといわれる網目状のシートをかぶせて、足場を作業員が移動して外壁やバルコニー部分の補修が行われるのだが、大規模修繕工事が終わるまでの数カ月はこの状態が続いた。

一般的なマンションでも数カ月かかるのに、60mを超えるような高さがあり、戸数も多いタワーマンションなら、足場はどうなるのか? 工期はどのくらいかかるのか? 工事費用は高くなってしまうのか、むしろ戸数で割る分一住戸当たりの費用負担は安くなるのか? 疑問は尽きない。

そこで、タワーマンションの大規模修繕工事で実績のある、管理会社の三井不動産レジデンシャルサービスに聞いてみることにした。30階を超えるタワーマンションは施工方法が大きく変わる

「タワーマンションといっても、30階以下の場合は一般的なマンションとあまり違いがありません」と教えてくれたのは、技術工事部参事の平川秀夫さん。30階を超えるか超えないかで、施工方法が大きく変わるというのだ。

30階を超えるタワーマンションとなると、高さが90~100m以上になること、戸数規模が大きいこと、建てられた時代に応じた最先端技術が使われていることなどの特殊性があるため、一般的な大規模修繕工事とは違いが生じるからだ。

まず足場については、一般的なマンションで使われる枠組足場ではなく、屋上から吊り下げ昇降させる「ゴンドラ」か「移動昇降式足場」を使うことが多い。ゴンドラはロープで足場を移動させるのに対し、移動昇降式足場は建物にレールを取り付けて足場を移動させるもの。特に45mを超える高さになると補強が必要となるため、ゴンドラや移動昇降式足場による足場計画をすることが多くなるという。

【画像】(左)一般的なマンションで使われる枠組足場、(右)タワーマンションで使われるゴンドラ足場(定置式ロングスパンゴンドラ)(画像提供:三井不動産レジデンシャルサービス)

【画像】(左)一般的なマンションで使われる枠組足場、(右)タワーマンションで使われるゴンドラ足場(定置式ロングスパンゴンドラ)(画像提供:三井不動産レジデンシャルサービス)

いずれの場合も、足場には養生シートを張るため、足場のかかっているフロアではバルコニーの視界が遮られることになるが、足場で作業する複数フロアごとに工期が分かれるので、改修が終わったフロアは足場や養生シートから解放される(ただし、足場が上下階を移動するので、大規模修繕工事が終わるまでは足場が通過することはある)。

さすがに、マンション全体がすっぽりと養生シートで覆われるといったことはないのだ。工期の目安は“1フロア1カ月”と長くなる傾向

次に気になるのは、工期や費用のこと。
工期や費用は、タワーマンションの形状(凸凹があってバルコニーを使った移動が難しい等)や基本構造部に使われている建材によって、さまざま。加えて、個々のマンションの管理組合の要望によって、作業工程も変わってくるため、同じ高さのマンションであったとしても工期や費用は大きく異なるという。

工期の目安としては、1フロア1カ月。40階建てなら40カ月=3年4カ月かかるイメージだ(ただし、複数階を同時に施工することが可能であれば工期の短縮も可能)。一般的なマンションの場合の目安となる4~6カ月と比べると確かに長い。

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