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民法改正で戻るはずの敷金 半額しか返金されない時の対処法

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 賃貸物件を借りる際の大きな初期費用が「敷金・礼金」だ。礼金は、言葉の通り“お礼の金”のため、退去時に返ってくることはないが、返金されるはずの敷金に関するトラブルは少なくない。きれいに部屋を使っていたのに敷金が半分しか返金されない場合、残りの半分の返金は求められるのだろうか? 弁護士の竹下正己氏が、こうした相談に対し回答する。

【相談】
 転勤のため引っ越し。きれいに部屋を使用していたし、ニュースで民法改正を知り、敷金の20万円は全額戻ってくると思っていました。しかし、大家がタンスを置いていた床の凹みが気になるといい出して、結局は10万円しか返金されていません。それでも諦めずに、全額返金を求めてもいいものでしょうか。

【回答】
 民法改正の要綱案では、賃借人の原状回復義務の対象は「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と明記されています。賃貸借は一定期間物を使わせるので、損耗するのは当然であり、賃料はその対価であって、損耗分の原状回復義務まで認めてしまうと賃料の二重取りになり、賃借人に思いがけない負担をかけてしまいます。

 そこで通常の使用方法により、発生する損耗や経年劣化の原状回復義務は認められません。民法改正を待つまでもなく、現在でも同様に解されており、通常損耗等を回復する義務はないのが原則です。

 例外は、賃借人が負担する通常損耗の範囲が具体的にわかるように、明確に約束されている場合や契約終了時に敷金のうち一定金額を控除して返す合意があるときです。後者の場合、賃料以外に通常損耗等の補修費用の負担分として約定されたと解されますし、賃借人も承知で契約したからです。控除の額が通常損耗の補修費に比べ過大だと、消費者契約法により無効になりますが、そうでなければ合意は有効です。

 あなたの場合、まず確認すべきは、契約に敷金の半額償却の合意があったかですが、ご質問からはそのような合意はなかったようです。そうなると、床の凹みが通常の使用で発生する程度の損傷といえるかが問題になります。普通の家庭にあるタンスであれば、置くだけで影響が残っても通常損耗でしょう。もし、凹んだとすれば建物のほうに欠陥があったといえるかもしれません。

 簡単に諦めることはないと思います。こうしたトラブルから自衛するには、入居時の契約の状態を写真に撮るなど記録に残し、明け渡し時に大家と立ち会って通常損耗や経年劣化以外の異常の有無を確認し、後からとやかくいわせないことが必要です。

【弁護士プロフィール】
◆竹下正己(たけした・まさみ):1946年、大阪生まれ。東京大学法学部卒業。1971年、弁護士登録。

※週刊ポスト2015年7月3日号


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